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08.12.2017

Neues Bauvertragsrecht ab 01.01.2018


Zum Hintergrund.
Das bisher geltende Werkvertragsrecht (§§ 631 - 651 BGB) ist sehr allgemein gehalten. Viele Regelungen sind nicht auf das Bauvertragsrecht zugeschnitten. Zudem hat die wirtschaftliche und technische Bedeutung der Baubranche in den vergangenen Jahrzehnten stetig zugenommen. Zahlreiche wesentliche Fragen des Bauvertragsrechts waren bislang nicht gesetzlich geregelt und daher Gegenstand einer zum Teil sehr uneinheitlichen Rechtsprechung. Nach Auffassung des Gesetzgebers werden Verbraucher durch das bestehende Werksvertragsrecht bei Bauvorhaben bislang nicht hinreichend geschützt.

Dementsprechend wurden vier neue Vertragsarten in das BGB aufgenommen:
  • Bauvertrag
  • Verbraucherbauvertrag
  • Architekten- und Ingenieurvertrag
  • Bauträgervertrag

Die wichtigsten Änderungen zum Bauvertragsrecht im Überblick!

  • Neustrukturierung des bisherigen Werkvertragsrechts durch Einführung des allgemeinen Bauvertrages, des Verbraucherbauvertrages, des Architekten- und Ingenieurvertrages sowie des Bauträgervertrages
  • Neuregelungen zu den Abschlagsrechnungen, zur Abnahme
  • Einführung der Kündigung aus wichtigem Grund
  • Einführung von Regelungen über nachträgliche Änderungen am Auftragsumfang und Anordnungsrecht des Auftraggebers, sollten sich Vertragsparteien nicht innerhalb von 30 Tagen eine Einigung über die Änderungen des Bauvertrages erreichen
  • Baubeschreibungspflicht und Widerrufsrecht des Verbrauchers im Verbraucherbauvertrag
  • Neuregelung zur kaufrechtlichen Mängelhaftung in der Lieferkette
  • Einführung spezieller Baukammern an den Landgerichten, um Kompetenzen zum Thema Bauen zu bündeln und Prozesse zu beschleunigen

Ab wann gilt das neue Recht?

Die neuen Vorschriften gelten ab dem 01.01.2018. Demnach werde alle Verträge, die bis zum 31.12.2017 unterzeichnet werden, nach altem Recht geschlossen. Für alle Verträge, die ab dem 01.01.2018 geschlossen werden, gilt dann die neu Rechtsgrundlage. Entscheidend ist also immer der Tag des Vertragsabschlusses. Bei öffentlichen Aufträgen zum Beispiel kommt es nicht auf den Zeitpunkt des Beginns einer Ausschreibung an, sondern auf das Datum der Zuschlagserteilung. Es wird also eine Übergangszeit geben, in welcher beide Rechtslagen auftauchen können.

Wichtigste Änderungen für Architekten- und Ingenieurverträge!

Das neue Bauvertragsrecht ist in seinen Änderungen sehr komplex. Deshalb können hier nur die wichtigsten Fakten aufgeführt werden. Kammermitgliedern empfehlen wir, die Weiterbildungsveranstaltungen der Ingenieurkammer Sachsen-Anhalt für weiterführende Informationen zu nutzen.

Abnahmen
Künftig gilt eine erbrachte Leistung auch dann als abgenommen, wenn der Auftraggeber die Abnahme nicht innerhalb einer ihm gesetzten angemessenen Frist unter Angabe von zumindest einem Mangel verweigert (§ 640 Abs. 2). Neu ist eine Hinweispflicht, die für Verträge mit Verbrauchern zu beachten ist. Hier steht der Architekt / Ingenieur, der übrigens im Vertragswerk auch als Unternehmer bezeichnet wird, in der Pflicht, den Verbraucher über die Möglichkeit der fiktiven Abnahme und deren Rechtswirkungen zusammen mit der Fristsetzung zur Abnahme in Textform hinzuweisen (§ 640 Abs. 2 Satz 2 BGB).
Für den Bauvertrag wird die oben erwähnte fiktive Abnahme noch um einen weiteren Fakt, die gemeinsame Zustandsfeststellung ergänzt, was bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen zu einer Beweislastumkehr zu Lasten des Bestellers führen kann. Zusätzlich zur Abnahme ist nun auch im BGB-Bauvertrag eine prüffähige Schlussrechnung notwendig, um die Vergütung fällig zu stellen.

Teilabnahmen
Neu eingeführt wird auch die Möglichkeit einer Teilabnahme für Architekten und Ingenieure. Die Übernahme der Leistungsphase 9 hat erfahrungsgemäß für den Planer die negative Auswirkung, dass sich die Verjährungsfrist für Gewährleistungsansprüche erheblich verlängert. Für Verträge nach dem neuem Recht kann der Planer nun nach Abschluss der Leistungsphase 8 eine Teilabnahme verlangen und damit den Beginn der Verjährung herbeiführen (§ 650s BGB). Voraussetzung hierfür ist die Abnahme der letzten Leistung der bauausführenden Unternehmer. Da aber nicht immer rechtssicher festzustellen ist, ob die letzte Bauleistung tatsächlich abgenommen ist, sollten Planer weiterhin darauf achten, eine Teilabnahme nach der Leistungsphase 8 vertraglich zu vereinbaren.

Änderungsanordnung
Zu den wichtigen Neuerungen gehört das nun auch gesetzlich verankerte Recht des Auftraggebers, über sogenannte Anordnungen in den Vertrag einseitig einzugreifen. Der Auftraggeber kann eine Änderung einseitig anordnen, wenn eine Einigung über die Änderung mit dem Unternehmer nicht zu erreichen ist. Das Anordnungsrecht ist weit gefasst. Änderungen, die zum Erreichen des vereinbarten Werkerfolges angeordnet werden, müssen nur notwendig sein, sie müssen den vereinbarten Werkerfolg selbst betreffen und für den Unternehmer zumutbar sein. Möglicherweise verbirgt sich hier in künftigen Verträgen Konfliktpotential.

Kündigung
Die in der Rechtsprechung bereits anerkannte Kündigung aus wichtigem Grund wurde jetzt gesetzlich normiert (§ 648a). Ein wichtiger Grund liegt dann vor, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung beiderseitiger Interessen die Fortsetzung des Vertrages bis zur Fertigstellung des Werks nicht zugemutet werden kann. Dies ist etwa bei Zahlungsverzug des Auftraggebers oder bei Verzug des Auftragnehmers mit der Ausführung oder der Mängelbeseitigung vor Abnahme der Fall. Der Auftraggeber hat weiterhin das Recht, den Vertrag mit dem Unternehmer auch ohne Angabe von Gründen frei zu kündigen. Der Auftragnehmer kann allerdings bei solch einer Kündigung für die nicht erbrachten Leistungen die hierfür vereinbarte Vergütung verlangen, abzüglich ersparter Aufwendungen und anderweitigem Erwerb. Auch Teilkündigungen sind für einen abgrenzbaren Teil des geschuldeten Werks möglich.

Sonderkündigungsrecht
Bauherr und Unternehmer können sich nach dem Durchlaufen einer sogenannten Zielfindungsphase vom Vertrag lösen (§ 650r). Damit soll gewährleistet werden, dass einerseits der Bauherr nicht an einen von ihm übereilt geschlossenen Vertrag über die Vollarchitektur gebunden ist und andererseits die Dauer der Akquise begrenzt wird.


Nachfolgend sollen noch einige Paragraphen und Auszüge der neuen Rechtslage, die wichtige Änderungen für Architekt- und Ingenieurverträge generieren, im Originaltext aufgeführt werden:

§ 650p Vertragstypische Pflichten aus Architekten- und Ingenieurverträgen

(1) Durch einen Architekten- oder Ingenieurvertrag wird der Unternehmer verpflichtet, die Leistungen zu erbringen, die nach dem jeweiligen Stand der Planung und Ausführung des Bauwerks oder der Außenanlage erforderlich sind, um die zwischen den Parteien vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen.

(2) Soweit wesentliche Planungs- und Überwachungsziele noch nicht vereinbart sind, hat der Unternehmer zunächst eine Planungsgrundlage zur Ermittlung dieser Ziele zu erstellen. Er legt dem Besteller die Planungsgrundlage zusammen mit einer Kosteneinschätzung für das Vorhaben zur Zustimmung vor.

§ 650q Anwendbare Vorschriften

(1) Für Architekten- und Ingenieurverträge gelten die Vorschriften des Kapitels 1 des Untertitels 1 sowie die §§ 650b, 650e bis 650h entsprechend, soweit sich aus diesem Untertitel nichts anderes ergibt.

(2) Für die Vergütungsanpassung im Fall von Anordnungen nach § 650b Absatz 2 gelten die Entgeltberechnungsregeln der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure in der jeweils geltenden Fassung, soweit infolge der Anordnung zu erbringende oder entfallende Leistungen vom Anwendungsbereich der Honorarordnung erfasst werden. Im Übrigen ist die Vergütungsanpassung für den vermehrten oder verminderten Aufwand auf Grund der angeordneten Leistung frei vereinbar. Soweit die Vertragsparteien keine Vereinbarung treffen, gilt § 650c entsprechend.

§ 650r Sonderkündigungsrecht

(1) Nach Vorlage von Unterlagen gemäß § 650p Absatz 2 kann der Besteller den Vertrag kündigen. Das Kündigungsrecht erlischt zwei Wochen nach Vorlage der Unterlagen, bei einem Verbraucher jedoch nur dann, wenn der Unternehmer ihn bei der Vorlage der Unterlagen in Textform über das Kündigungsrecht, die Frist, in der es ausgeübt werden kann, und die Rechtsfolgen der Kündigung unterrichtet hat.

(2) Der Unternehmer kann dem Besteller eine angemessene Frist für die Zustimmung nach § 650p Absatz 2 Satz 2 setzen. Er kann den Vertrag kündigen, wenn der Besteller die Zustimmung verweigert oder innerhalb der Frist nach Satz 1 keine Erklärung zu den Unterlagen abgibt.

(3) Wird der Vertrag nach Absatz 1 oder 2 gekündigt, ist der Unternehmer nur berechtigt, die Vergütung zu verlangen, die auf die bis zur Kündigung erbrachten Leistungen entfällt.

§ 650s Teilabnahme

Der Unternehmer kann ab der Abnahme der letzten Leistung des bauausführenden Unternehmers oder der bauausführenden Unternehmer eine Teilabnahme der von ihm bis dahin erbrachten Leistungen verlangen.

§ 650t Gesamtschuldnerische Haftung mit dem bauausführenden Unternehmer

Nimmt der Besteller den Unternehmer wegen eines Überwachungsfehlers in Anspruch, der zu einem Mangel an dem Bauwerk oder an der Außenanlage geführt hat, kann der Unternehmer die Leistung verweigern, wenn auch der ausführende Bauunternehmer für den Mangel haftet und der Besteller dem bauausführenden Unternehmer noch nicht erfolglos eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt hat.

§ 632a Abschlagszahlungen
(1) Der Unternehmer kann von dem Besteller eine Abschlagszahlung in Höhe des Wertes der von ihm erbrachten und nach dem Vertrag geschuldeten Leistungen verlangen. Sind die erbrachten Leistungen nicht vertragsgemäß, kann der Besteller die Zahlung eines angemessenen Teils des Abschlags verlangt. Die Beweislast für die vertragsgemäße Leistung verbleibt bis zur Abnahme beim Unternehmer. § 641 Abs. 3 gilt entsprechend. Die Leistungen sind durch eine Aufstellung nachzuweisen, die eine rasche und sichere Beurteilung der Leistungen ermöglichen muss ...

§ 640 Abnahme

(1) Der Besteller ist verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen, sofern nicht nach der Beschaffenheit des Werkes die Abnahme ausgeschlossen ist. Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden.

(2) Als abgenommen gilt ein Werk auch, wenn der Unternehmer dem Besteller nach Fertigstellung des Werks eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat. Ist der Besteller ein Verbraucher, so treten die Rechtsfolgen des Satzes 1 nur dann ein, wenn der Unternehmer den Besteller zusammen mit der Aufforderung zur Abnahme auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme hingewiesen hat; der Hinweis muss in Textform erfolgen.

§ 648a Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Beide Vertragsparteien können den Vertrag aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur Fertigstellung des Werks nicht zugemutet werden kann.

(2) Eine Teilkündigung ist möglich; sie muss sich auf einen abgrenzbaren Teil des geschuldeten Werks beziehen.

(3) § 314 Absatz 2 und 3 gilt entsprechend.

(4) Nach der Kündigung kann jede Vertragspartei von der anderen verlangen, dass sie an einer gemeinsamen Feststellung des Leistungsstandes mitwirkt. Verweigert eine Vertragspartei die Mitwirkung oder bleibt sie einem vereinbarten oder einem von der anderen Vertragspartei innerhalb einer angemessenen Frist bestimmten Termin zur Leistungsstandfeststellung fern, trifft sie die Beweislast für den Leistungsstand zum Zeitpunkt der Kündigung. Dies gilt nicht, wenn die Vertragspartei infolge eines Umstands fernbleibt, den sie nicht zu vertreten hat und den sie der anderen Vertragspartei unverzüglich mitgeteilt hat.

(5) Kündigt eine Vertragspartei aus wichtigem Grund, ist der Unternehmer nur berechtigt, die Vergütung zu verlangen, die auf den bis zur Kündigung erbrachten Teil des Werks entfällt.

6) Die Berechtigung, Schadenersatz zu verlangen, wird durch die Kündigung nicht ausgeschlossen.

§ 650a Bauvertrag

(1) Ein Bauvertrag ist ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon.

(2) Ein Vertrag über die Instandhaltung eines Bauwerks ist ein Bauvertrag, wenn das Werk für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist.

§ 650b Änderung des Vertrags; Anordnungsrecht des Bestellers

(1) Begehrt der Besteller

1. eine Änderung des vereinbarten Werkerfolgs (§ 631 Abs. 2) oder
2. eine Änderung, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendig ist,

streben die Vertragsparteien Einvernehmen über die Änderung und die infolge der Änderung zu leistende Mehr- oder Mindervergütung an. Der Unternehmer ist verpflichtet, ein Angebot über die Mehr- oder Mindervergütung zu erstellen, im Falle einer Änderung nach S. 1 Nr. 1 jedoch nur, wenn ihm die Ausführung der Änderung zumutbar ist. Macht der Unternehmer betriebsinterne Vorgänge für die Unzumutbarkeit einer Anordnung nach Abs. 1 S. 1 Nr. 1 geltend, trifft ihn die Beweislast hierfür. Trägt der Besteller die Verantwortung für die Planung des Bauwerks oder der Außenanlage, ist der Unternehmer nur dann zur Erstellung eines Angebots über die Mehr- oder Mindervergütung verpflichtet, wenn der Besteller die für die Änderung erforderliche Planung vorgenommen und dem Unternehmer zur Verfügung gestellt hat. ...

(2) Erzielen die Parteien binnen 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens beim Unternehmer keine Einigung nach Abs. 1, kann der Besteller die Änderung in Textform anordnen. Der Unternehmer ist verpflichtet, der Anordnung des Bestellers nachzukommen, einer Anordnung nach Abs. 1 S. 1 Nr. 1 jedoch nur, wenn ihm die Ausführung zumutbar ist. Abs. 1 S. 3 gilt entsprechend.

§ 650c Vergütungsanpassung bei Anordnungsrecht des Bestellers nach § 650b Abs. 2

(1) Die Höhe des Vergütungsanspruchs für den infolge einer Anordnung des Bestellers nach § 650b Abs. 2 vermehrten oder verminderten Aufwand ist nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn zu ermitteln. Umfasst die Leistungspflicht des Unternehmers auch die Planung des Bauwerks oder der Außenanlage, steht diesem im Fall des § 650b Abs. 1 S. 1 Nr. 2 kein Anspruch auf Vergütung für vermehrten Aufwand zu.

(2) Der Unternehmer kann zur Berechnung der Vergütung für den Nachtrag auf die Ansätze in einer vereinbarungsgemäß hinterlegten Urkalkulation zurückgreifen. Es wird vermutet, dass die auf Basis der Urkalkulation fortgeschriebene Vergütung der Vergütung nach Abs. 1 entspricht.

(3) Bei der Berechnung von vereinbarten oder gemäß § 632a geschuldeten Abschlagszahlungen kann der Unternehmer 80 Prozent einer in einem Angebot nach § 650b Abs. 1 S. 2 genannten Mehrvergütung ansetzen, wenn sich die Parteien nicht über die Höhe geeinigt haben oder keine anderslautende gerichtliche Entscheidung ergeht. ...

§650e Sicherungshypothek des Bauunternehmers

Der Unternehmer kann für seine Forderungen aus dem Vertrag die Einräumung einer Sicherungshypothek an dem Baugrundstück des Bestellers verlangen. Ist das Werk noch nicht vollendet, so kann er die Einräumung der Sicherungshypothek für einen der geleisteten Arbeit entsprechenden Teil der Vergütung und für die in der Vergütung nicht inbegriffenen Auslagen verlangen.

§ 650f Bauhandwerkersicherung

(1) Der Unternehmer kann vom Besteller Sicherheit für die auch in Zusatzaufträgen vereinbarte und noch nicht gezahlte Vergütung einschließlich dazugehöriger Nebenforderungen, die mit 10 Prozent des zu sichernden Vergütungsanspruchs anzusetzen sind, verlangen ...

(1-7) ... Anmerkung: Auf die neu geregelte Bauhandwerkersicherung geht PBP in einem Beitrag gesondert ein.

§ 650g Zustandsfeststellung bei Verweigerung der Abnahme; Schlussrechnung

(1) Verweigert der Besteller die Abnahme unter Angabe von Mängeln, hat er auf Verlangen des Unternehmers an einer gemeinsamen Feststellung des Zustands des Werks mitzuwirken. Die gemeinsame Zustandsfeststellung soll mit der Angabe des Tages der Anfertigung versehen werden und ist von beiden Vertragsparteien zu unterschreiben.

(2) Bleibt der Besteller einem vereinbarten oder einem von dem Unternehmer innerhalb einer angemessenen Frist bestimmten Termin zur Zustandsfeststellung fern, so kann der Unternehmer die Zustandsfeststellung auch einseitig vornehmen. Dies gilt nicht, wenn der Besteller infolge eines Umstands fernbleibt, den er nicht zu vertreten hat und den er dem Unternehmer unverzüglich mitgeteilt hat. Der Unternehmer hat die einseitige Zustandsfeststellung mit der Angabe des Tages der Anfertigung zu versehen und sie zu unterschreiben sowie dem Besteller eine Abschrift der einseitigen Zustandsfeststellung zur Verfügung zu stellen.

(3) Ist das Werk dem Besteller verschafft worden und ist in der Zustandsfeststellung nach Abs. 1 oder 2 ein offenkundiger Mangel nicht angegeben, wird vermutet, dass dieser nach der Zustandsfeststellung entstanden und vom Besteller zu vertreten ist. Die Vermutung gilt nicht, wenn der Mangel nach seiner Art nicht vom Besteller verursacht worden sein kann.

(4) Die Vergütung ist zu entrichten, wenn
1. der Besteller das Werk abgenommen hat oder die Abnahme nach § 641 Abs. 2 entbehrlich ist und
2. der Unternehmer dem Besteller eine prüffähige Schlussrechnung erteilt hat.
Die Schlussrechnung ist prüffähig, wenn sie eine übersichtliche Aufstellung der erbrachten Leistungen enthält und für den Besteller nachvollziehbar ist. Sie gilt als prüffähig, wenn der Besteller nicht innerhalb von 30 Tagen nach Zugang der Schlussrechnung begründete Einwendungen gegen ihre Prüffähigkeit erhoben hat.

§ 650h Schriftform der Kündigung

Die Kündigung des Bauvertrags bedarf der schriftlichen Form.


Anmerkung: Mit ... gekennzeichnete Auslassungen sind den hier verfolgten Zweck nicht relevant.

PDF-DateiGesetz zur Reform des Bauvertragsrechts Bundesrat DS 199/17