Gebäudetyp E: Gesetzentwurf setzt auf neue Standards

Der Gebäudetyp E soll kostengünstigeres Bauen ermöglichen, indem auf bestimmte Komfort- und Ausstattungsstandards verzichtet werden kann. Ein Gesetzentwurf des Bundesjustizministeriums sieht hierzu Änderungen im Bauvertragsrecht vor. Doch wie können vereinfachte Standards rechtssicher vereinbart werden, ohne zusätzliche Risiken für Planung, Bauausführung und Haftung zu schaffen?

Am 26. Oktober 2026 hat das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) den Gesetzentwurf zum gesetzlichen Basisstandard (Gebäudetyps E) veröffentlicht. Länder und Verbände haben bis zum 9. November 2026 Gelegenheit, dazu Stellung zu nehmen. Dem Entwurf gingen ein gemeinsames Eckpunktepapier des Bundesjustiz- und des Bundesbauministeriums vom November 2025 sowie ein anschließender Beteiligungsprozess voraus.

© Bildnachweis: dagmar Breu/ iStock

Ziel der geplanten Regelung ist es, Bauherren und Bauunternehmen zu ermöglichen, auf bestimmte Komfortstandards zu verzichten und dadurch Baukosten zu reduzieren. Dafür soll das Bauvertragsrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) angepasst werden. Die öffentlich-rechtlichen Anforderungen, insbesondere an Standsicherheit, Brandschutz und Wohngesundheit, bleiben davon unberührt.

Opt-in oder Opt-out: Wie verbindlich ist der Basisstandard?

Der Gesetzentwurf sieht zunächst eine sogenannte Opt-in-Lösung vor. Der gesetzliche Basisstandard soll demnach nur dann gelten, wenn die Vertragsparteien ihn ausdrücklich vereinbaren. Ohne eine solche Vereinbarung gelten weiterhin die bisherigen Regelungen des Bauvertragsrechts.

Daneben wird ein Opt-out-Modell diskutiert. In diesem Fall würde die Einhaltung des gesetzlichen Basisstandards grundsätzlich ausreichen, um ein Bauwerk als mangelfrei anzusehen. Höhere Qualitätsanforderungen müssten dann ausdrücklich vertraglich festgelegt werden. Eine solche Regelung würde die bisherige Ausgangslage verändern und die Verantwortung für die konkrete Beschreibung der Bauleistung stärker auf die Vertragsparteien verlagern.

Gesetzliche Anforderungen als Maßstab

Haben die Vertragsparteien den Basisstandard des Gebäudetyps E ausdrücklich vereinbart, soll grundsätzlich gelten: Werden die gesetzlichen Anforderungen eingehalten, ist der maßgebliche Standard erfüllt. Enthalten die Technischen Baubestimmungen beispielsweise konkrete Vorgaben zur Geschosshöhe, müssen diese eingehalten werden.

Ob vergleichbare Neubauten höhere Geschosshöhen aufweisen oder DIN-Normen weitergehende Anforderungen vorsehen, ist dabei nicht entscheidend. Den Vertragsparteien steht es jedoch weiterhin frei, für einzelne Aspekte ausdrücklich höhere Komfort- oder Qualitätsstandards zu vereinbaren.

Was gilt ohne konkrete gesetzliche Vorgaben?

Enthalten die Technischen Baubestimmungen der Länder für eine bestimmte Anforderung keine konkreten Vorgaben, sollen grundsätzlich die bisherigen Regelungen des Bauvertragsrechts gelten - auch beim Gebäudetyp E.

Das bedeutet: Haben die Vertragsparteien eine bestimmte Beschaffenheit ausdrücklich vereinbart, ist diese maßgeblich. Fehlt eine solche Vereinbarung, muss das Bauwerk grundsätzlich die Beschaffenheit aufweisen, die bei vergleichbaren Bauwerken üblich ist. Der Gesetzentwurf sieht allerdings auch für diesen Fall eine wesentliche Neuerung vor: Bauunternehmen sollen künftig leichter von den üblichen Standards abweichen können. Dafür soll bereits ein Hinweis in Textform, beispielsweise per E-Mail, ausreichen.

Eine gesonderte Aufklärung über die möglichen Folgen und Risiken der Abweichung soll beim Gebäudetyp E nicht erforderlich sein. Damit unterscheidet sich die geplante Regelung von den bisherigen Anforderungen an die Aufklärung beim Bauen nach den herkömmlichen Regeln.

Weitere Informationen finden Sie hier.